导读：“很多解读，万达卖资产，是不是不行了，其实这是根本不理解商业的基本逻辑。世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。”“酒店卖了是不是太可惜？万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体
“很多解读，万达卖资产，是不是不行了，其实这是根本不理解商业的基本逻辑。世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。”
“酒店卖了是不是太可惜？万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。”
“万达广场本身是非常重的资产，如果再持有文化旅游项目和酒店，重资产规模太大。十几个文旅项目叠加在一起，至少五到六年内，每年净增1000亿负债。现在全球都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。”
“网上传网科裁员6000人，网科总共就3000人，怎么可能裁掉6000人！曲德君你为什么也不出来辟辟谣？”
“今天我可以在这里负责任地说，万达集团在全球绝不会出现任何信用违约！万达30年没有出现一起信用违约，我们把信用看得比资产、利润更重要。”
今日，万达集团董事长王健林发布了万达集团2017年工作总结，提前盘点了万达30年的得失，首次坦露了融创富力三方交易的全貌，并针对最近的裁员风波、信用违约和去杠杆等问题做了回应。以下为王健林演讲节选。
2017年对万达来说是非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。在各级政府、各个方面的大力支持下，特别是万达全体员工团结奋斗，在比较困难的经营条件下，我们较好地完成了2017年各项工作任务，下面我对2017年工作进行总结。
去年工作主要成绩
全面完成工作目标
2017年，万达商业转让文旅项目和酒店资产，受其影响，万达集团的资产、收入两项指标有所减少。万达集团以成本计资产7000亿元，同比减少115%；其中国内资产占比93%，国外资产占比7%。为什么专门提这个数据？
去年有人说万达把大量资产转移到海外去了，数据证明完全不符合事实。2017年万达集团收入22737亿元，完成计划的113%，同比减少108%。减少是因为转让的文旅项目收入没有计算在内，加上2016年底我们把万达旅业资产注入一个投资企业，接近200亿的旅游收入没有计入今年报表。
如果考虑旅游收入变化的影响，尽管2017年万达集团转让了大量资产，收入同比只下降11%。净利润完成年目标的114%，同比基本持平，说明收入含金量不错。
转型发展成效显著
一百年来，全球大型房企无一例转型成功，万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业。
1、服务业收入占绝大多数。万达集团2017年收入中，服务业收入占比634%，同比提高84%。近几年，万达服务业收入每年都会大幅提高，今后还会继续提高。服务业收入中，租金收入占比约18%，增速远高于万达其它产业，已经连续多年平均实现超过30%的增长。租金是最长期、稳定的现金流之一，而且利润比例高，收入占比提高说明收入含金量增加。
2、文化收入占比提高。2017年，万达文化产业收入占万达集团收入比重升至281%，接近30%，已成为万达另一个支柱产业。希望今年文化集团努努力，看能不能超过30%。
3、轻资产战略超出预期。万达转型关键是万达商业转型，万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。说万达转型就不再持有物业，这完全错了，只是万达不像以前百分之百自己持有。去年年会，万达商业正式提出万达商业轻资产战略。万达轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。
投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成，这是我们力推的模式。
轻资产战略提出一年之内，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类轻资产万达广场签约37个，远超年初发展25个轻资产，其中投资类10个、合作类15个的目标，发展中心值得表扬。
4、大幅降低企业负债。去年7月，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。对于这次转让，众说纷纭，很多解读，万达卖资产，是不是不行了，其实这是根本不理解商业的基本逻辑。
第一、什么叫做生意？做生意用老百姓俗话说，叫做买卖。生意就是买和卖构成的，世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。其实不管买也好、卖也好，关键看买卖之间能否赚钱。所以对万达的买买买和卖卖卖，关键看我们买的是什么价格，卖的是什么价格，万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了。
第二、万达广场本身是非常重的资产，过去万达广场全部自己持有，到2017年底开业236个广场，210个是重资产，按成本价计算都是几千亿规模。如果再持有文化旅游项目和酒店，重资产规模太大。文化旅游项目肯定可以收回投资的，经过数学模型分析，每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。
第三、万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。万达卖酒店，我们搞酒店建设、管理的很多同志都说，卖了是不是太可惜？万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，所以，我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。不管社会上理不理解，也可能有些内部同志不理解，但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。
第四、企业经营安全第一。转让资产减债四百多亿，回收现金近700亿，加上我们手头持有的现金，万达经营的安全性增加很多，就能承受风波的冲击。而且如果我们不转让这些资产，就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去，就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做。
文化产业高速增长
1、影视产业。影视集团去年收入增长35%，新增影城199家。特别是在英语片市场，万达具有相当话语权。万达影城在中国并不都是开在万达广场，有一半左右开在非万达物业里，但万达影城单屏收入是国内平均水平19倍，线上收入超9成，会员收入近9成，表明万达**收入非常稳定的增长。
万达**活跃会员突破1亿，这是重大成绩，也为长期稳定增长打下基础。万达**花了9年时间使会员人数突破1亿。希望你们再用三年时间，看到2020年能不能把把会员人数突破2亿。
2、体育产业。万达体育收入两位数增长，净利润增长更为可观。在中国落地格力“中国杯”国际足球锦标赛，这是中国唯一获国际足联批准、每年定期举办的国际足球A级赛事。
还落地格力“环广西”公路自行车世界巡回赛，这是中国唯一的男子公路自行车世界巡回赛，首届就有16支世界顶级车队参赛。男子公路自行车俱乐部分多个级别，有国家级、州级，世巡赛是最高级别。世巡赛级别的自行车队只有18支，世巡赛有多站比赛，只有环法是十八支车队都参加，其它如环意、环西都是十几支车队参加，“环广西”第一年就有16支车队参加，今年预计18支全部参赛。万达体育还落地铁人三项、摇滚马拉松、小轮车世界锦标赛等多项赛事。
3、文旅产业。文旅产业去年表现良好，收入完成139%，净利润倍数递增。更重要的是，文旅产业实现了轻资产品牌经营的目标，由一个负债很重的企业转变为一个轻资产公司。
酒店管理公司2017年首次实现公司整体盈利，新签约委托管理高星级酒店10家。自从酒店管理公司班子调整以后，业绩非常喜人,去年下半年酒店业绩大幅增长，几乎全部酒店都实现盈利，绝大多数酒店利润实现比较快的增长，再次证明管理就是生产力。
4、儿童产业。十年前万达广场就想引进一个儿童娱乐综合公司，到美国、欧洲、日本、韩国去找，找了五、六年都没找到。全世界这种类型公司基本没有，有那么一两家，也不愿意到中国来。
我们讨论要不要自己干，但这意味着要进入全新产业，也犹豫来犹豫去。但万达广场要实现全客层经营，光是年轻人喜欢不行，孩子也得喜欢。儿童意味着未来，所以下决心自己做，也是边探索边干。一开始公司定位搞儿童娱乐，名字就叫儿童娱乐连锁公司，去年才改名叫宝贝王集团，定位为以自有IP传播、衍生品销售为主，集儿童教育、游乐、美食于一体的综合性儿童产业公司。
宝贝王集团2017年开业宝贝王乐园60家，早教中心50家；整体实现盈利，比指标提前一年。宝贝王不仅经营好，很多先行指标表现也非常好。如自有IP传播上半年全网收视率48亿人次，下半年飙升到150亿人次，估计2018年数字会更加喜人。这意味着宝贝王定位方向是绝对准确的。如果我们把宝贝王定位为一个游乐型公司，那就错了。
企业管理明显进步
1、预算执行到位。去年所有在建、竣工、开业项目，结算与预算做到完全一致。西双版纳国际度假区、南昌万达城两个超大文旅项目，时间跨度5年，超百亿投资，由于我们的管理能力，加上与筑云软件相结合，也做到预决算一致，这是万达执行力和科技管理的成果。
2、投资回报提升。万达广场轻资产推出来后，有人说凭什么万达一分钱不投分30%租金？光靠牌子响？肯定不是。只能解释，别人分70%大于他自己干100%。万达广场轻资产标准模板、工程管理软件研发成功和推行，使得万达广场投资回报平均达到2位数，是行业平均水平的两倍，这就可以解释为什么万达分30%租金还有那么多企业上门合作。
3、严控管理费用。搞地产成本大，管理成本超一点还可以消化，但转型为服务管理企业，一旦成本超支，商业模式就不成立。所以在严控管理费用上，我们下了比较大的功夫，去年丁总带领有关部门专题研讨，优化管理环节，使万达总部在业务规模扩大的同时费用不升反降，节省管理费69亿元。
4、反腐卓有成效。审计中心去年查处263起违规事件，解除劳动关系129人，司法立案三起，为企业挽回损失13亿元。万达审计有权威，在企业界也有耳闻。
二、2018年主要工作安排
今年工作主要目标
2018年万达集团计划收入2479亿元。
商业地产收入12454亿元，其中商管公司总收入3664亿元，租金收入3268亿元；新开业万达广场50个，万达茂2个；房地产收入879亿元；新发展重资产万达广场7个；轻资产万达广场50个，其中合作类40个，投资类10个。
文化集团收入733亿元，其中影视集团收入581亿元；体育集团收入943亿元；文旅集团收入307亿元；宝贝王集团收入264亿元。
金融集团收入408亿元。
网科集团暂不安排收入计划，上半年内因与世界级网络巨头战略合作，待落地再安排。
集团其它收入928亿元。
提升核心竞争优势
1、加快万达广场发展速度。万达广场是万达的核心资产、核心企业、核心优势。随着中国城市化红利的减少，而且现在特大城市都划定了发展边界，想在中国再造一个万达已经没有可能。中国商业已进入线上线下融合发展新阶段，万达广场超大规模线下场景的价值巨大。
一年前还不觉得，现在看万达广场超大规模、综合性消费场景的价值越来越凸显。商业中心有竞争半径，特别是在三四线城市，万达广场一旦落地，一定半径里竞争对手很难再投资。举个例子，我们在佛山某地，一个区域里规划了近10个大型城市综合体。我们拿了地，调研发现周边这么多项目，决定尽快开业。万达广场开业后，旁边几个项目到现在也没有开业。
因为我们比较火，同类竞争业态就不好布点了，这就像下围棋一样，占了先手。所以我们要加快万达广场全国布局，尽快多签多建项目，更早将万达广场发展到千店规模，这就是万达的护城河计划。
千店规模就意味这全国336个地级以上城市，万达广场能覆盖90%，剩下10%左右的地级市因为人口和消费不够；主要县级城市覆盖30%，因为中国一些县人口较多，也具备较强消费能力。万达广场建成全国网络是什么概念？打个比方，假设300公里地铁线每天可以运载300万人，600公里地铁线就不是运载600万人，而是1000万以上。因为一旦形成网络，容量就不是1加1等于2的关系，而是1加1大于2。
1000个店我们能获得的租金收入、广告收入、线上线下融合的价值，绝不是现在的5倍。加快发展关键要加快轻资产，从2018年开始万达将每年提高万达广场开业数量。
2、提升体验消费占比。增加万达广场黏性最好的办法就是增加体验业态，这是重中之重的工作。体验消费具有不可替代性，有人说美食也可以打包，但打包来的美食还有鲜味吗？娱乐、健身、唱歌、观影都要到现场体验，不是网络可以替代的。
还要逐渐提升文化业态占比，社会发展到一定程度，人们对精神的追求就会大过对物质追求。不然就不能理解，为什么文化的东西能传承几百几千年，一本书、一部**、一首歌曲、一部歌剧能广为流传。三年内要将万达广场体验业提升到65%，五年力争提升到70%。这不仅是商管的事，规划设计部门也要创新。希望从2018年开始，每年评几个创新广场，主要看体验业态、文化业态、更有新意这些方面。
3、配置优秀管理人才。今后优秀人才向商管倾斜，万达学院培训也要向商管倾斜，形成风气。
持续不断企业转型
企业转型没有终点，这是企业管理永恒主题。不要以为企业转型几年就完成了，企业转型没有完成时。
1、加快轻资产步伐
万达品牌是非常管用的，要加快万达广场轻资产发展速度，每年不少于50个，合作项目数量上不封顶。有人写文章说商业中心建设，一个企业一年建设50个是极限，他可能是以万达作为分析条件。但万达要突破这个“极限”。今年万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以十亿级别增加，可以看出轻资产的前景很好。万达**、宝贝王、文化旅游这些轻资产公司也要加快发展速度。
2、形成新的支柱产业
万达广场是万达集团的核心产业，我们还要发展新的核心企业和新的支柱产业。一是影视产业。要继续保持高增长，补上内容短板，实现影视的企业中长期目标。二是体育产业。把精力放在自有IP赛事上，把中国区作为体育产业的增长极。三是文旅产业。要研究跨出万达城，发展管理其它业主的大型文旅项目，酒管也是从管理万达自己的酒店跨出来的。酒管尽早做到管理百家高星级酒店，今年新签约15家高星级酒店委管合同。四是宝贝王集团。宝贝王要把IP传播、衍生品收入作为发展方向，去年宝贝王一下子火起来，原因就是有了一个IP，讲故事吸引人。
万达城和迪士尼、环球的差距在什么地方？就是娱乐主题不是自己的故事。如果有故事，有IP，再来传播，就完全不一样。去年宝贝王衍生品净利润近亿元，如果有一天宝贝王发展到几十亿、上百亿衍生品收入，线下千店的场景，做人气就可以了，实体店不盈利也可以。这就是发展模式。我相信，宝贝王有可能超过万达**，成为万达集团又一个新的核心企业。一是这个产业可以做大。
中国儿童数量众多，有3亿，二胎政策后还会继续扩大。中国家长舍得为孩子花钱，特别是在教育方面。二是没有竞争对手。中国没有一个企业像宝贝王这样把IP传播和衍生品收入作为核心来考虑，光有资金玩不了，这就是高门槛。
再加上我们占了先机，到2020年开业800家店，谁能和我们竞争？三是企业高估值。宝贝王非传统产业，而且一开始就着手线上线下融合发展，以IP传播、衍生品销售、教育游乐为主要内容，这种企业在国内外估值都很高。四是成长性看好。看了宝贝王的5年测算，非常高兴，希望你们把测算变成现实。
3、继续降低企业负债。万达集团将采用一切资本手段降低企业负债，包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等。万达要逐步清偿全部海外有息负债，万达商业A股退市资金也有了可靠方案。同时计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。今天我可以在这里负责任地说，万达集团在全球绝不会出现任何信用违约！万达30年没有出现一起信用违约，我们把信用看得比资产、利润更重要。
线上线下融合发展
实践证明，今后很难区分线上线下企业了，四五年之前我和小马哥还有一争论，现在看我俩合二为一了，线上线下要融合。形势比人强，互联网正走向物联网，这就是趋势。
1、关键是思想要融合。万达所有系统领导，关键是坐在第一排这些人，要认识到融合发展是趋势，不融合就要被淘汰。所有系统都要推出自己有用的应用软件，特别是商管、影视、宝贝王这些重点企业。要整合万达商管、网科和信息中心的研究业务，成立万达新消费研究院。
这是一个重要举措，研究方向不能光想着自己如何掌握消费数据，为自己服务，一定要想着如何为商家增值，让商家觉得有用。万达有这么大规模、不同类型的消费场景，理应折腾点名堂出来。
2、从实际效果出发，不玩概念，不烧大钱。我曾经犯的一个错误，就是给了曲德君太多的钱，我跟一些企业家讨论，他们说当初网科少给点钱，定个投资上限就好了。看来钱不能给得太多。不是说网科没有做出成绩，这一次跟别人合作谈判，使我和团队对网科有了全新认识，他们开发了一些有用的东西，只是这些东西有培育期，还不能马上被资本市场接受。原来方向也有偏差，老想大规模来做，如果就为万达广场、旅游度假区研发，可能早就整出名堂了。
3、自主研发。网上传网科裁员6000人，网科总共就3000人，怎么可能裁掉6000人！曲德君你为什么也不出来辟辟谣？要强调自主研发。不论网科今年与谁合作，不管是以资本还是战略方式合作，我们自己应用软件的研发都不能停止。为什么万达要成立自己的研究院？我不相信别人会出大钱来做对我们有用的东西，就算能做出来，什么时候也不知道。所以我们宁可每年少花点钱，找几个人，把有前景的研发项目继续下去，研究线上线下融合应用软件，要继续自己搞，这一点是非常明确的。
4、开放式发展。要对所有科创企业、院校、研究机构、个人开放万达场景平台，要继续启动第二届创新加速器，希望一届一届地搞下去。很多人很短视，一年没出成就，两年没出成就，就不弄了。如果当初买了两位马哥的股票持有，到现在涨了多少钱了？科创类产品从研发到商业化有一个过程，要坚持搞下去。
组织架构适应转型
为了适应转型，也为了资本市场需要，万达拟对公司管理架构进行调整，主要是商业地产进行架构调整，当然还需要提请董事会、股东会批准以后，才能正式行动。今天说的是我的一个建议。
1、成立商管集团。就是将原来商业地产更名，成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，使公司战略更清晰，商业模式更纯粹，也为了使市场估值更高。如果有房地产开发，还是归在房地产企业里，但万达商业租金利润已经大过开发利润。
将来商管就是收租金，利润每年两位数增长，在此基础上，再通过线上线下融合做一些东西出来，这样公司市场估值会更高。新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业，我们做了公司模拟报表，负债率也非常低，可说是一个非常优秀的公司。新的商管集团将是万达集团核心企业。
2、成立地产集团。第一要负责消化商管集团的地产业务，原来商业地产还有一些房地产开发业务，地产集团要尽快帮助消化，但利润归商管。第二要开发万达广场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发。这么多年万达地产规划、设计、开发、销售一条龙，都是自有团队，在市场上口碑颇好。第三也可以输出品牌管理。地产集团不求做大，主要看利润。集团给了新成立的地产集团一个债务上限，这个上限是很低的，地产集团就是在负债上限下考虑业务发展，不要求做多大规模。现在中国房地产，基本上负债和销售额是对等的，销售越多，负债越多。如果地产集团朝这个路子走，就使集团现在的降负债没多大意义了。地产集团的主要任务就是建万达广场，另外捎带搞点业务就行。
3、成立新网科公司。战略合作者确定之后，再来确定业务目标。点这一句话，是说给网科同志们听的。
承担企业社会责任
1、精准扶贫。继续对丹寨扶贫投入，旅游小镇开业一周年时大型实景演出要确保上演。2018年丹寨旅游小镇要确保400万，力争500万游客数量。按照国家旅游局的标准，200万就算旅游大县，我们今年做到500万，县级旅游可能就名列前茅了。现在丹寨旅游小镇最大问题是过夜游客太少，许多游客去了以后最多吃顿饭，甚至有的人自己带东西吃，把矿泉水一喝，瓶子一丢走了。当然问题是一个个出来的，刚开始我们担心游客不够，说最多一年100万，这100万是养活小镇最基本的游客量。现在半年300万游客，就要研究怎样让游客过夜，这样收入才能增加，对丹寨的旅游拉动才能更大。年会后要马上下去好好研究增加过夜游客的措施，只要路子对头，我们可以再投入。
2、就业。今年新增18万人，其中大学生8万人。
3、捐赠。今年安排4亿元。
4、环保。今年获国家绿建标识100项。
今年是万达成立30周年，古人云“三十而立”。国际上有一个公认标准，10年以下是短寿企业，10年到30年是中寿企业，30年以上是长寿企业，万达正站在长寿企业的新起点上，所以今年对万达而言是极其重要的一年。万达要做百年企业，又迎来了新的起点，今年我们会在节俭前提下展开一系列有意义的庆祝活动，我也希望万达全体同仁，特别是各个系统领导，今年都能够完成目标，实现满堂红。我希望在30年庆祝的时候，没有哪个系统没有完成目标，让我们以实际行动来庆祝万达的30周年。
带着消费券，你去旅游还是非常开心的，因为本身旅游就是一笔不小的花费，如果有消费卷的话，不管这个消费券的金额是多是少，对大家都是有一定吸引力的，毕竟能帮助人们减轻经济上的负担。而且说实话，一般的家庭想要旅行的话，在做计划的时候肯定优先考虑到有消费券的城市去游玩，毕竟现在大家的经济状态都不太好，有这样的一个福利政策在更能够满足大家的需求。
其实我觉得在经济状况不太好的情况下，能够带着消费圈去旅行，确实是一件非常棒的体验，因为在旅行的过程中有些花费超出我们预想的，有这些消费券才可以帮我们抵挡一定的消费压力。而且还有一种非常不错的体验，就是有消费券的城市可以明显感觉到他们是非常欢迎大家过去旅行的，所以他们的服务态度也会非常的好。
旅行服务券更多的就是促进消费，提升当地的经济收入，当大家去旅行的时候，如果说是有消费间的情况下，大家更能够合理的使用消费卷，在这种情况下，对于城市来说也是一种比较好的事情，因为间接的促进了消费。
对于旅行者来说，带着消费圈去旅行，确实提高了旅行者的幸福感，毕竟我们都知道，现在的大环境，大家挣钱都非常的难，而且已经有很多年不能够实现旅行这个小目标了，现在有相关的福利政策出现，而且还能够帮大家节省一些费用，当然是一举两得的好事儿，所以，有消费券的城市应该是更加受到很多旅行者的欢迎。也是旅行者优先考虑的旅行地之一。带着消费卷去旅行的感觉，就是有感觉到被尊重，被这个城市欢迎，能够充分的感觉到这个城市的热情。
文化是一个国家、一个民族的灵魂，如果离开文化去谈房产价值，那就是无本之木、无源之水。为此真正高端的豪宅是有文化的，讲风水的。
风水宝地的标准：后有靠山、左有青龙、右有白虎、前有案山明堂、水流曲折，房产如能藏风聚气则令居者纳福纳财、富贵无比；外洋宽阔能容万马，可致后代鹏程万里、福禄延绵。
说到上海顶级豪宅，多数人首先想到的是单价25万每平方米的汤臣一品。其实老上海人都知道，上海真正的顶豪是有腔调的老洋房（有的单价甚至达到100万，而且很难买到）。在豪宅的鄙视链上，假如把汤臣一品比作艺术品，那么老洋房就是收藏品。今天有幸和朋友一起参访了一座位于徐汇区核心地段的、使用面积1000平方米、价值十亿元的豪宅--1912老洋房。
该宅院是坐东北朝西南的房子，具有大吉之象。是非常适合办公环境的流年方位，创业多有发财升迁之喜。宅院后面有高楼倚靠，左面建筑高于右面。宅院前方空阔，并有小路玉带缠腰。
按方清平的说法，别墅不叫别墅叫洋房，听着就那么小资、外加洋气。但为什么叫1912老洋房呢？不知道你知道与否，在我国的众多城市中如上海，南京和合肥都有冠名1912的街区或建筑。这源于1912年1月1日孙中山先生于南京就任中华民国临时大总统，是中国千年帝制终结，满清王朝覆亡，挽救民族危亡之际。当时的中国上述名城聚集着诸多政要名流和学术大家，是中西文化交会之地。为此，如今冠名1912似乎是向世人传达一种中华民族薪火相传的民族情怀，以及通过民国建筑群承载别样的怀旧时尚。
房子的风水格局，先看山水之势。房子的风水，和房子外的风水有着密切的关系，而房子外的风水，主要看的就是山水之势。有山有水之势，是最好的风水。山不在高，水不在深。可以点缀一二，就是最合适的山水。
推开铁艺的院门，一进门就看到绿色的盆栽，一种清新、贴近自然的舒适感夹杂着浓郁的民国腔调扑面而来。中西建筑文化元素在这里鲜明反差，又交融得相得益彰。藤椅和沙发，茶室与咖啡厅，明式的官帽椅和酒吧式的高脚凳。此时简单语言的描述已经不够解渴，还是让大家分享一下我随手拍的照片（附后），一睹为快。
此时，随行的朋友用调侃的语气问我：看到十个“小目标”的房子，有何感想？我不加思索地脱口而出：中华文化博大精深，真是有价值啊！只有经受了百年的变迁与磨难，才能突显生命坚持的美丽。人和万物是相通的。压抑了，那就换个环境呼吸；困惑了，那就转个角度思考；没路了，不妨回头，路在脚下，哪个方向都可以走；只要你不冲动、不放弃、不烦恼，其实天湛蓝、路很宽……
我就在国有银行上班，我可以明确的告诉你：一个存10亿和一个贷款10亿的，如果只能接待一人，行长肯定会最先接待存款10亿的那人。
首先，我们要先弄清楚，存款10亿和贷款10亿，分别都是什么概念？
征信、收入的先放在一边，能够贷款10亿，首先必须要有对应价值的抵押物。
可以是房子，可以是车子，也可以是公司的股份等。
一般来说，抵押贷款是抵押物总价值的 70％。就是说，一个人能够贷款10亿，那他的净资产至少也要在15亿以上。
而且即使抵押物价值达到，银行也会有一个很复杂的审批流程，没有一个星期以上的时间，都是走不完的。
一般来说，以个人名义贷款，额度都不会很大。很多企业之所以能贷款几十、上百亿，那是以公司的名义，把公司做为抵押物的。
在这里，要说一个事情，存款不算抵押物。
以前很多人问：如果我有10个亿存在银行，能不能再从银行贷款10个亿？
贷款利率只有5点多，而存款20个亿，利率肯定不止5个点。这岂不是一个发财致富的好方法？
真的是想多了。
抵押贷款，需要同等价值的抵押物。存款不属于抵押物，因为可以随时取出来。除非银行把你的存款冻结，你不能取，才能算是抵押物。
而且贷款10亿，那必然是求着银行，求别人办事，那态度自然要好。有能力贷款10亿的银行，那基本上都是省分行一类的级别。
别人省分行，什么样的企业没见过，什么样的大场面没见过。
我国身家百亿、千亿的富豪很多，但是能拿出来10亿存款的，绝对是寥寥无几。
别看很多上市公司老总，号称身家百亿，他可能手里连1亿都拿不出来。所谓的身家，只不过是市值股份而已，没办法全部套现的。
像一些小的银行网点，存款总量才两三个亿。大一点的，最多也就在10多个亿。你一下子就存款10亿，那真的是凭借一己之力，养活一整个网点的人。
所以如果你真的是要在一个银行存款10亿，行长甚至可以把位置让给你来干。你就是上帝，银行会把你当祖宗一样供着。每年只要把你维护好，揽储任务就算完成了。
而且，你在银行存款10亿，得到的绝对是超级VIP待遇。
1 利率
10个亿，放在任何银行，那都是最顶尖的客户。搞不好，就是镇行之宝了。
就算你存定期一年，那利率绝对都是在50％以上。一年的利息，就至少在5千万以上。
如果你要是把这10亿放在私人银行的理财里，那年化收益绝对在80％以上。你一年的利息收入，就接近1亿，一年就可以完成一个小目标。
2 私人银行，一对一服务
我们普通人去银行办业务，最怕的就是遇见人多。可能一个业务办理好只需要三分钟，但是排队需要半个小时。
但是，你做为银行的顶级客户，你存钱的银行，绝对会制定一个专门的经理为你服务。
你想去银行办业务，只需要给你的私人客户经理发个信息就可以了。
车位给你留好，茶水按照你的喜好给你烧好。你到了银行，会被直接引进贵宾室。喝着茶，吃着点心，就把业务愉快的办理完了。
3 挂虚职、安排子女进银行上班
你说你在一个银行存款10亿，想要挂个虚职，想要把子女安排进银行，只是你一句话的事情。
这些都是小事情，很容易就可以办到。而且银行巴不得，你把子女送进银行来上班。这样你存款就稳了，就不会轻易的取走。
存款10亿和贷款10亿，都很厉害。但是要说欢迎，那银行肯定会很喜欢存款10亿的客户。
贷款是一个特别复杂的流程，对银行的收益也不是立马就能见效的。但是存款拉进来，财务下个月就会把奖励下发。
而且，不是所有的银行都有贷款的业务的。像我工作的银行，属于二级支行，就没有贷款的业务。
如果你要是存款10亿，来，行长位置给你来当。
如果说，你要是贷款10亿，那不好意思，这大的金额，你去省分行咨询吧。
如果我是行长先接待存10亿的。理由很简单，能存10亿的如果弄得他不高兴转身就别家银行存去了。能贷10亿人，只是让他等一两天而已不会去别的银行的。
我要是去银行存10亿，行长说有事等一会。我转头就走。
我要是去银行贷10亿。行长说有事晚点再约。我还会再来第二次。
你说行长先接待谁？
你以为后台有阎王就不用打点小鬼么？贷款的永远都是孙子！
存10亿知道什么概念吗？存款永远是银行的根基，就是资源型人才都能安排20个，这种问题也就不懂的人才问，贷10亿知道什么概念吗，这种必须是抵押贷款，现在银行也不是傻子，会综合考虑你的抵押物，没一个月这种贷款下不来，而且这种大额贷款得报银保监局，如果收不回来行成风险，审批人自己的位置自己掂量掂量吧，总之这个问题只有银行在的人才会问。
我刚刚去银行试了，我说我要贷款10亿，被人当傻子赶出来了
优先贷款10亿！因为贷款利息更高！！！！！不是常说：欠款是大爷！！！[大笑][大笑][大笑][大笑]
哪个油水大就先接待哪个
行长：今天有事，明天再来！
能存10亿的不是一般人，想带贷10亿的得看有没有那个实力，如果可以我也想贷[捂脸][捂脸][捂脸][捂脸]
从企业获利角度，会先接待贷款10亿的。前提是银行的资金流充裕。
身为国有银行的大堂经理，我可以明确的告诉你：如果你在银行里有10个亿的存款，那你绝对是NB的开挂人生赢家。一天的利息，可能就是别人一年的工资收入了。 10亿是多大的一笔钱？你在心里有算过吗？如果把10亿全部换成都是100的人民币，那就有1000万张。 如果你要把这钱全部都数一遍，一秒钟数一张，不吃不喝要数将近116天的时间。 这么大的一笔钱，存在银行里，一天的利息有多少呢？ 我们就按照银行普通的利息计算。
1 活期
活期利息是特别的低，国有银行只有03％（0003），一万块钱存一年活期，利息只有30块钱。
如果把10亿存活期一年，那一年产生的利息就是：
10 10000 30 300万
一年300万的利息，平均到每一天的利息就是：
300 365 8220元 一天利息8220元，这个比很多二线城市的平均工资都要高，你一天就花费了别人一个月的工资。
2 定期一年
现在国有银行，普通定期一年利率是21％，10亿存定期一年，满期后的利息就是：
10 10000 210 2100万
一年利息就是2100万，平均到每个月就是175万，平均到每一天就是58万。我敢说，国内那些富豪，能够这么花钱的人，也绝对不超过10个人。 每天要花58万，而且还是每一天都要花这么多，如果说你还有烦恼的话，那就是愁什么把钱花完吧。
3 定期两年
现在国有银行，定期两年的利率是26％，和定期一年的利率差别不是很大。
10亿存定期两年，满期后拿到的利息就是：
10 100000 260 2 5200万
两年利息5200万，平均到每年就是2600万，平均到每个月就是217万，平均到每一天就是72万。 你这一天的利息钱，就相当于很多人一年的工资收入了。你每天要做的事情，应该就是开着游轮，带着一群好看的**姐，享受着生活的乐趣吧。
4 定期三年
国有银行，现在定期三年的利率是325％，10亿存定期三年，满期后的利息就是：
10 10000 325 3 9750万
三年利息已经接近1个亿，你只需要在家玩三年的时间，就可以达成“一个小目标”。钱生钱的速度，就是如此的恐怖如斯！！
三年利息9750万，平均到每一年就是3250万，我们再平均到每一天的利息就是：3250 365 89万
5 国债
最新一期国债，三年期的利率是34％，五年期的利率是357％。而且国债比定期的优势在于，利息可以每年领取出来。
10亿购买三年期国债，每一年可以领取的利息是：340 100000 3400万，平均到每一天的利息就是93万。
10亿购买五年期国债，每一年可以领取的利息是：357 100000 3570万，平均到每一天的利息就是98万。 一天的利息接近10万块钱，很多普通家庭一年的收入都达不到10万。你这一天的花费，就是别人一家一年的开销。 在不考虑存钱利息的情况下，如果我们要在有生之年花完这10个亿，那我们每天要花多少钱呢？
如果要用50年的时间，花完这10个亿，那平均每年要花：
10亿 50 2000万，平均到每一天，我们就要花55万。 如果要用30年的时间，花完这10个亿，那平均每一年就要花：
10亿 30 3333万，平均到每一天，我们就要花91万。
如果用20年的时间，花完这10个亿，那每一年就要花：
10亿 20 5000万，平均到每一天，我们就要花137万。 如果要是算上利息的话，把这10个亿存在银行，购买私人银行的理财或者基金，每年至少都有将近1个亿左右的收入。 所以你每年的开销，都必须要达到1个亿。你可以很NB的给别人说，今年的小目标就是：先花它一个亿。 可以毫不客气的说，如果没有恶习，只是奢侈消费，你这一生想败光这10个亿，很难很难。
银行存款10个亿，足够保证你子孙三代，锦衣玉食的生活。如果你懂的投资，有些商业头脑，一个家族就此起来了。至少可以保证你的家族，百年内不会衰败。 在银行一天的利息有820元居多，比正常工资的收入高处不是一点 有十亿人肯定不会存到银行里面吃利息 很简单的数学题，这就是计算的方式： 中国银行活期存款利率= 03%/年，1天= 003/365 = 822 x 10^-6 10 亿 x 822 x 10^-6 = 821918 元（每天） 一个月 = 821918 x 30 = 2465754 元（每月） 以上是活期，1年定期可以有 2%。
